Имя:
E-mail:
Регион:
Сообщение:


Профессиональная оценка инвестиций при строительстве  

 

Земельный аудит или аудит земельного участка 

Земельный аудит представляет собой процедуру проведения экспертизы объекта недвижимости и земельного участка, на котором он будет располагаться (включая инженерные изыскания), которая направлена на выявление возможных недостатков земельного участка и объектов недвижимости. Комплексный аудит земельного участка, как правило, является многоплановой услугой и включает в себя ряд процедур, механизмов и действий, которые направлены на то, чтобы удовлетворить клиентский интерес в максимальной степени.

В общем виде структура аудита земельного участка для размещения объекта недвижимости включает в себя ряд этапов:

  • Юридический аудит – выявляет все стороны правового риска, и позволяет оценить степень риска и устранить его;
  • Технический аудит – помогает сопоставить категорию земли с ее целевым назначением и выявить возможные архитектурно-градостроительные, инженерно-инфраструктурные и санитарно-защитные ограничения и обременения;
  • Экологический аудит – позволяет определить потенциальное влияние объекта на окружающую среду.
  • Историко-культурная экспертиза – проводится, когда объект может располагаться в границах территорий зон охраны культурного объекта. 

Все это позволит тщательно проанализировать физическое и юридическое соответствие земельного участка целям строительства и возможностям инвестиционного бюджета. Выявить, по возможности, подводные камни, скрытые ограничения и обременения, о которых продавец земельного участка обычно не рассказывает покупателю.

Сделка без земельного аудита – риски и последствия 

Незнание действующего земельного законодательства и специфики вопросов недвижимости может привести к непоправимым последствиям:

  •  судебные споры (значительные временные затраты, судебные расходы: экспертиза, оплата услуг представителя, госпошлина и т.д.);
  •  наложение штрафов, исчисляемых от кадастровой стоимости;
  •  выявление обременений в отношении земельного участка;
  •  утрата прав на объект недвижимого имущества;
  •  невозможность реализации инвестиционных планов;
  •  и др.

Комплексный анализ текущего состояния земельного участка и объектов недвижимости позволит в дальнейшем реализовать права на объекты (продать, реконструировать, застроить, сдать в аренду, подарить и т.д.).

Примеры выявляемых нарушений 

        1. Пересечение Вашим объектом границы земельного участка или объекта капитального строительства смежного землепользователя.

Может быть приравнено к самовольному занятию земельного участка и повлечь штраф от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости. 

       2. Нецелевое использование земельного участка.

Штраф: от 1,5 до 10% кадастровой стоимости. 

       3. Использование земельного участка с неустановленной границей или с границей, точность установления которой ниже нормативной. 

Это грозит Вам следующими рисками:

  • спорами со смежными землепользователями в будущем;
  • часть Вашего объекта недвижимости может оказаться на участке соседа, что даст ему возможность для предъявления к Вам требований в судебном порядке;
  • невозможность раздела / выдела (доли) земельного участка; 

Важно! Все перечисленные нарушения не дают возможности получения разрешения на строительство/реконструкцию капитального объекта до их устранения. 

Порядок и объем аудита пригодности земельных участков для целей строительства:

  • проверка правоустанавливающей документации на земельный участок для определения соответствия вида разрешенного использования земельного участка планируемому функциональному назначению будущего объекта и изучения соответствия земельного участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства, в том числе с учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации;
  • проверка градостроительной и/или исходно-разрешительной документации на земельный участок для выявления архитектурно-градостроительных, инженерно-инфраструктурных и санитарно-защитных ограничений и обременений земельного участка, в том числе по результатам проведения историко-культурной экспертизы в соответствии с положениями Федерального закона РФ от 25.06.2002 (изм. 13.07.2015) № 73-ФЗ, оценки стоимости выявленных ограничений и обременений земельного участка, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации;
  • анализ порядка, сроков и стоимости оформления недостающей исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации в данном регионе (городе, районе, области) Российской Федерации;
  • организация, контроль проведения и проверка результатов инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий с целью анализа геологического и гидроморфологического строения земельного участка, определения технической возможности размещения и вероятной конструктивной схемы фундаментов планируемого объекта;
  • анализ условий подключения к городским инженерным сетям, оценка стоимости подключения к городским инженерным сетям;
  • анализ условий присоединения к транспортной инфраструктуре в районе земельного участка. 

В результате аудита земельных участков Инвестор получает расчет стоимости:

  • подготовки земельного участка под строительство (вынос за границы земельного участка внутриплощадочных сетей, демонтаж существующих сооружений, снос зданий);
  • устройства внешних инженерных сетей от границ земельного участка до прогнозируемых точек подключения;
  • выполнения подготовительных земельных работ в случае перепада рельефа или неблагоприятной геоморфологии земельного участка.
  • снятие наложенных обременений земельного участка. 

К отчету по итогам аудита пригодности земельного участка прилагается:

  • справка-перечень отсутствующих документов на земельный участок (в том числе Решение Администрации области (города, района) о выделении участка, Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ), Землеотводный План Земельного Участка, Кадастровый план участка, Акт выбора земельного участка, Акт выбора трасс (для внеплощадочных сетей объекта);
  • технические отчеты по результатам инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий;
  • расчет стоимости подключения по установленным в данном населенном пункте тарифам на присоединение к сетям;
  • схема возможных точек подключения к городским инженерным сетям и возможная трасса прокладки наружных сетей;
  • сметный расчет стоимости выноса внутриплощадочных сетей, демонтажа существующих зданий и сооружений (в том числе зеленых насаждений);
  • справка о возможности и способах примыкания к существующей автодороге и/или железнодорожной ветке;
  • схема организации заездов/выездов на участок;
  • перечень необходимых (по законодательству субъекта РФ) согласовательных, надзорных и разрешительных инстанций для оформления комплекта исходно-разрешительной документации, согласования и экспертизы проектно-сметной документации;
  • справка о соответствии участка действующим нормативно-правовым актам РФ в области градостроительства для размещения целевого объекта;
  • перечень возможных архитектурно-градостроительных, инфраструктурных, экологических, санитарно- защитных обременений и ограничений участка;
  • сводный сметный расчет стоимости подготовительных инженерно-технических мероприятий. 

Результат комплексного аудита земельного участка

  • выводы о возможности размещения на изучаемом участке объекта целевого функционального назначения;
  • рекомендации по оформлению недостающей документации и способам решения вопросов по полному или частичному снятию ограничений и обременений с земельного участка. 

По итогам аудита у Заказчика формируется расчетная величина будущих затрат, что позволяет принять взвешенное управленческое решение.